DSR, DTI, LTV란? 대출 규제의 모든 것

개요: 대출 승인 여부를 결정하는 핵심 지표

부동산 대출을 계획하고 있다면 반드시 알아야 할 3가지 용어가 있습니다. 바로 DSR(총부채원리금상환비율), DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율)입니다. 금융기관이 대출 심사 시 가장 우선적으로 평가하는 기준으로, 대출 한도와 조건, 승인 여부를 좌우합니다. 이 글에서는 세 가지 규제 지표의 개념과 계산 방식, 실제 적용 사례까지 상세하게 정리했습니다.

DSR, DTI, LTV 개념을 시각적으로 비교한 인포그래픽 대체 설명

1. LTV (Loan To Value)란?

부동산 담보가치 대비 대출 비율을 의미합니다. 예를 들어 주택 시세가 5억 원이고 LTV가 70%인 경우, 최대 3.5억 원까지 대출이 가능합니다. LTV는 지역(투기과열지구, 조정대상지역 등)과 대출자의 주택 수에 따라 달라집니다.

2. DTI (Debt To Income)란?

소득 대비 부채 상환액의 비율을 의미하며, 주로 원리금+이자 상환액 ÷ 연간 소득으로 계산합니다. DTI는 소득에 비해 무리한 대출을 방지하는 규제 장치로, 특히 투기과열지구에서는 40% 이하로 제한됩니다.

3. DSR (Debt Service Ratio)란?

DTI보다 한층 강화된 지표로, 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 합산하여 연소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출, 신용대출, 전세대출 등 모든 채무를 포함하므로 대출 한도에 가장 강력한 영향을 줍니다. 현재 DSR 40% 규제가 전국적으로 적용 중입니다.

4. 세 가지 지표 비교

구분	LTV	DTI	DSR
기준	담보가치	소득 대비 부채 상환액	소득 대비 전체 채무 상환액
대상	주택담보대출	주택 관련 대출	모든 대출
제한	지역·주택수에 따라 40~70%	보통 40~50%	대부분 40%

5. 실제 사례로 이해하기

사례 1: 연 소득 6,000만 원, 주담대 3억 원 원리금 연 1,200만 원 → DTI 20%
사례 2: 신용대출 5천만 원 연 이자 300만 원 추가 → DSR 25%
사례 3: 주택 시세 4억, LTV 70% → 대출 가능 한도 2.8억

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7. 마무리 요약

LTV, DTI, DSR은 부동산 대출의 핵심 규제 지표이며, 각 지표의 개념과 적용 방식을 제대로 이해해야만 성공적인 대출 전략을 세울 수 있습니다. 단순히 금리나 한도만 보는 것이 아니라, 본인의 소득과 부채 상황을 반영한 종합적인 판단이 필요합니다.